A principios de agosto del 2005 había en el condado Miami Dade 12,800 unidades a la venta y se vendieron ese mes 1,465, lo que indica que ha habido un crecimiento. La buena noticia es que diciembre fue el primer mes, desde agosto del 2005, que empezó a nivelarse el inventario disponible en el MLS, lo cual no influye en ningún proyecto nuevo. De acuerdo al estudio ofrecido a nuestra publicación por Ronald A. Shuffield, Presidente de EWM: “En el mes de diciembre habían 31,803 casas unifamiliares y condominios disponibles. Hasta abril del 2005 estuvo bajando el inventario disponible. De repente, a partir de esa fecha empezó a crecer, hasta que al parecer en diciembre del 2006 se niveló finalmente.”

¿Es beneficiosa o perjudicial esta situación?, preguntamos a Ronald.

“Es bueno que se está nivelando el mercado. Analizar esas cifras es importante, porque en diciembre del 2005 habían 7.6 meses de inventario en el mercado. Esto quiere decir que si no se vendiera nada, demoraría 7.6 meses para venderse todo lo que existe en el mercado. Lo que ha ocurrido ahora con el crecimiento del inventario es que, en diciembre del 2006, había 15.5 meses de inventario en casas unifamiliares solamente (no condominios). En esa etapa el inventario de casas disponibles en el mercado creció al doble, en un 101%.”

¿Es normal haber obtenido este resultado?

“El balance de la industria de bienes raíces es tener entre 6 y 12 meses de inventario. Cuando crece el inventario a más de doce meses, es cuando el mercado cambia de comprador y no de vendedor. Cuando pasan esos mágicos doce meses, es cuando uno ve estabilizarse el valor y, en ciertas ocasiones, empieza a bajar. Es clave e importante tener el inventario entre 6 y 12 meses para mantener el equilibrio en ese tipo de balance.

En enero del 2002 el precio promedio de una casa unifamiliar o condominio fue de $ 139 mil dólares. Esa misma casa o condominio se vende hoy por $ 324 mil dólares. Esto representa un crecimiento en valor de 133% en cinco años. Del 2004 al 2006 los crecimientos han sido impresionantes. “Cuando el inventario crece a más de doce meses, el mismo se empieza a desestabilizar. Pero cuando se baja a menos de 6 meses empezamos a ver lo ocurrido en el 2003, 2004 y 2005, que el valor empieza a crecer a niveles extraordinarios. Ningún extremo es positivo para el mercado. En el 2005 hubo una baja del inventario, debido a que se inflaron los valores a un nivel casi artificial.”

¿Cuál es la situación del inventario disponible actualmente?

“15.5 meses en casas unifamiliares y en condominios 30.3 meses. Esto indica que los precios de los condominios han llegado a un punto máximo y en ciertas áreas van a tener que empezar a bajar. Uno de los puntos clave con los condominios es la localización, que es lo que más está influenciando el valor e impacto en el mercado. Opino que los condominios situados en el área de Brickell no tendrán problemas, porque se encuentran en un ambiente estable, donde la infraestructura en los servicios y de oficinas comerciales está creciendo alrededor de los mismos.”

“El valor de un condominio está determinado por conveniencia y comunidad. Todos los condominios que se están vendiendo en Dadeland es un perfecto ejemplo, porque se encuentran convenientemente localizados cerca del Mall, del Metrorail, Publix, hoteles, restaurantes. El primer edificio de condominio de uso mixto situado en esa área tiene 1,200 unidades residenciales con 220 mil pies cuadrados de servicios, que incluirá un cine. Por su parte, el mercado de casas unifamiliares se estabilizará entre seis y doce meses, que es lo más preferencial en la industria para mantener un balance. Pero los condominios tardarán en estabilizarse entre dos a tres años.

La cantidad de personas interesadas en comprar en el sur de la Florida es impresionante. Para el inversionista lo positivo del mercado de bienes raíces son las oportunidades que brinda a aquellas personas que no tienen los medios suficientes para poder cerrar o comprar una propiedad. Ahora, sin embargo, esas personas tienen todo tipo de incentivos. El desarrollador le está ofreciendo al comprador para cerrar incentivos tales como muebles, yates.”

Una pregunta obligada a Ronald fue acerca del desarrollo de bienes raíces en Miami.

“El punto clave de este negocio es el crecimiento de la población en este condado. Al Estado de la Florida se mudan diariamente mil personas. El ambiente internacional, no solamente en Miami, sino en Orlando y otras áreas del Estado, crece cada día.El condado Miami-Dade y Broward cuentan con el 25% de la población total del Estado.

Si tenemos en cuenta estas cifras, Miami-Dade y Broward juntos reciben 190 personas nuevas entrando diariamente a estos dos condados. Si asumimos que el promedio de 2.2 personas viven en cada hogar, tenemos que construir 32,000 unidades al año para proveerle hogares a todas las personas que se están mudando anualmente a estos dos condados. Estamos hablando solamente de personas con residencia permanente.

Este análisis no incluye a personas que compran segundos hogares. Además de los 32 mil nuevos hogares que se necesitan anualmente para las personas que se están mudando, no se toma en cuenta a las personas de otros países o de otros estados que están comprando en Miami o Broward. La buena noticia es que, para la mayoría de las personas que están comprando su segundo hogar, sin importar de donde sean, su preferencia es un condominio. Aunque el inventario de condominio se encuentre alto ahora, el proceso de los compradores va a continuar; al fin y al cabo con el tiempo se estabilizará.”

¿Contempla este estudio a los estadounidenses en edad de retiro?

“En Estados Unidos de América hay 80 millones de personas de la tercera edad (babyboomers), la mayoría de las cuales han empezado este año en el proceso de comprar su segundo hogar en lugares que tengan un clima tropical, como en la Florida. Este proceso de retiro está empezando ahora. De 300 millones de personas en este país, hay 80 millones, que están en ese grupo de 1946 a 1964.”

¿Cómo pudo usted llegar a esa conclusión?

“4.5 millones de estadounidenses cumplirán 60 años de edad cada año por los próximos 18 años. Esto significa que todo ese grupo a punto de retirarse ha empezado el proceso de buscarse un segundo hogar en un clima tropical como el de la Florida. El 40% de todas las transacciones de bienes raíces en los Estados Unidos en el 2005 fue realizada a una persona comprando una segunda casa. La mayor parte de ese grupo prefiere comprar en zonas tropicales o en el desierto del Oeste del país.”

Su Mensaje: “Cualquier persona que compre hoy, obtendrá en tres o cinco años una ganancia sustancial y considerable. No tengo ninguna duda de ello.”

Por Pedro Díaz