El último reporte trimestral de la empresa Marcus & Millichap provee uno de los estudios más detallados sobre los factores principales que afectan el mercado de edificios de oficinas en la zona metropolitana de Miami. Muchos expertos predicen un incremento de la tasa de crecimiento de ingresos y una disminución en los espacios vacíos a los niveles más significativos de los últimos tiempos.

¿Cuáles son los factores fundamentales que impulsan este mercado en la región?

Actualmente, estamos teniendo una conjunción de condiciones positivas en el mercado para el sector de oficinas, combinado con la continua demanda de inversionistas y el fuerte flujo de capitales provenientes de otras clases de activos. Estos factores fundamentales siguen impulsando el comportamiento positivo de propiedades de oficinas en Miami, a pesar de riesgos en la economía, como posibles fluctuaciones en las tasas de interés. Algunos de los factores más significativos que están afectando este mercado son:

• La rápida expansión de empresas que utilizan empleados de oficina
• La baja de inventario en edificios de oficinas de alquiler con inquilinos diversos
• El alza en los costos de construcción que han desacelerado nuevos proyectos

En realidad, las empresas constructoras de Miami continúan teniendo limitaciones para abastecer dicho mercado y satisfacer la demanda correspondiente. Mientras que la absorción de espacio continúa a un paso saludable, el inventario del producto con inquilinos múltiples sigue por debajo del nivel de hace cuatro años, debido a la limitada cantidad de nuevas construcciones y la conversión de un número de edificios a condominios. Los espacios vacíos están bajando rápidamente y se estima que estarán a un nivel del 8.8% para principios de año, comparado con el 16.1% al final del año 2003.

Un alza en la demanda ha permitido que los dueños hayan podido aumentar los niveles de rentas en toda la región, y conseguir, a su vez, nuevos inquilinos sin tener que ofrecer prácticamente ningún tipo de concesiones. Se espera que el aumento real en los niveles de rentas junto a las mejoras en la ocupación, llevarán al sector por segundo año consecutivo a un crecimiento mayor al 10% en los ingresos.

Los siguientes factores están contribuyendo dramáticamente a las condiciones del mercado:

EMPLEO: Se proyectaban 6,400 empleos adicionales al finalizar el 2006 (un alza del 0.6%) y una expansión de empleos que usan espacio de oficinas del 2% (5,400 empleos), luego de un crecimiento del 4.9% del año pasado.

COSTOS DE CONSTRUCCION: El nivel de construcción de edificios de oficinas se proyectaba a 300,000 pies cuadrados finalizando el 2006. La cantidad de conversiones a condominios pueden ser más lentas este año, pero la absorción de más de 1.3 millones de pies cuadrados contrarrestará el incremento del inventario.

TASAS DE ESPACIOS VACIOS: Se esperaba que a finales del 2006 las tasas estuvieran a un 8.8%, una mejora del 2.6%, a medida que un robusto nivel de absorción continúa llenando el inventario existente. Esto ocurre después de una baja del 3% del año pasado.

NIVELES DE RENTA: La oferta proyectaba un incremento total del 6.4% para todo el 2006 a $25.86 por pie cuadrado, mientras que las rentas reales a $22.00 por pie cuadrado. Una rápida baja de los espacios vacíos permitirá que los dueños reduzcan significativamente la cantidad de concesiones otorgadas a los inquilinos.

Por Alex D. Zylberglait
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