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“Vamos en camino a un problema social serio en Miami-Dade”, afirma el Dr. Antonio Jorge |
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05.06.2006 |
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Acerca de la situación de los Bienes Raíces desde el punto de vista económico y social en el Estado de la Florida, dialogamos con el Dr. Antonio Jorge, Profesor de Economía de FIU, a quien agradecemos profundamente el haber tomado unos minutos de su preciado tiempo para ofrecernos tan valiosa información.
“Como dije el pasado año en una entrevista publicada en este mismo medio: el mercado de bienes raíces llegaría a su tope este año. Y en efecto al parecer hay síntomas que este mercado ha llegado a su punto de máximo desarrollo. Esperamos que en el futuro próximo ocurran algunos ajustes que no creo que sean de índole seria, ni catastróficos. No habrá un colapso en bienes raíces. Me refiero al intercambio entre la oferta y la demanda que producirán una situación más estable y normal a largo plazo, porque el desarrollo anterior fue muy acelerado en el mercado de bienes raíces y estuvo muy por encima de los promedios anuales de crecimiento tanto en ventas como en precios o valores. Cuando esto sucede, por lo general lo mismo ocurre en los mercados de valores financieros. Se llega a un tope y después en el mejor de los casos hay un proceso de ajuste que conduce a una estabilización del mercado y éste sigue creciendo y desarrollándose, pero dentro de limites más normales.”
¿Cómo están las tasas de interés ahora para la compra de viviendas?
“La Banca de la Reserva Federal ha aumentado consecutivamente los intereses 16 veces en los últimos dos años. Hoy día la tasa de de descuento federal se encuentra al 5%. Esto incide y tiene un efecto directo sobre los créditos preferenciales e influye sobre toda la estructura de intereses y rendimientos de los bonos del tesoro a 10 años y a más largo plazo, que a su vez repercute sobre las tasas hipotecarias, las cuales hemos visto que han ido subiendo lentamente y no están a un nivel alarmante, porque se mantienen a un nivel razonable. Pero no creo que suban mucho más tampoco, porque no es de esperar que la Reserva Federal (al menos en el futuro inmediato) siga aumentando los intereses. Creo que si acaso subirá un cuarto de punto más, lo cual puede ocurrir el próximo mes. También creo que la Reserva Federal se va a estabilizar en 5.25 % lo que significa que las tasas hipotecarias no van a subir mucho más y esto se debe al hecho de que la inflación está controlada. Por su parte el índice de precio del consumidor está por debajo del 3% y los aumentos mayores que se han tomado dentro del índice son el precio de la energía (el petróleo). Pero en general la tasa inflacionaria está contenida y la economía ha empezado a crecer. En el primer trimestre de este año creció al 5.3%. Esperamos que por el resto del año crezca saludablemente. La economía debe crecer en el 2006 a un 3.5% que es una tasa muy buena y mantiene bajo el desempleo, mientras contribuye a que haya un espacio de aumento en las ventas al consumidor. Las inversiones comerciales aumentaron a una tasa del 14%. La economía en general se mantiene muy saludable Al mismo tiempo parte de la razón de que la inflación está contenida se debe a que los aumentos de sueldos y salarios han sido modestos. La inflación se mantiene baja por el alto nivel de importaciones que tienden a competir con los productos domésticos de más alto precio. Es decir las importaciones tienden a bajar el nivel de precio. La balanza comercial ha ido disminuyendo, porque el dólar ha ido depreciándose en los mercados. Ha habido un ligero aumento en las exportaciones. Es bueno que los intereses no suban demasiado, porque afectaría negativamente al consumo, a la inversión comercial y a los mercados automotriz y de bienes raíces. El nivel alto de exportación está contribuyendo a mantener baja la inflación. En general el cuadro económico es satisfactorio.”
¿Cuál es la situación económica actual de los bienes raíces en la Florida, sobre todo ahora que se detuvo la línea de desarrollo constructivo?
”Sin dudas, el mercado de venta de casas unifamiliares se mantiene más fuerte desde el punto de vista económico, que el de condominios. Puede que haya un ligero aumento en las tasas hipotecarias. Algunas personas piensan que el mercado de bienes raíces ha alcanzado su punto máximo. Lo que sucede es que los mercados tienden a subir y después se estabilizan. De momento habrá un reajuste, porque los compradores y vendedores funcionan con la información que en un momento determinado existe en el mercado. Para el comprador individual que está comprando una casa para vivir o una segunda casa no está pensando ni incorporando en sus cálculos el efecto que va a tener la paralización de la línea de desarrollo urbano, lo cual puede crear una escasez de espacio de viviendas en un futuro próximo. Probablemente dentro de cinco años va a existir escasez de inventario de casas, lo cual es un problema serio para Miami. Es necesario incentivar un plan de desarrollo por parte del Estado en el que claramente se visualice cuales serán los sectores que impulsarán la economía y como los mismos se van a conjugar en una estrategia de desarrollo. No basta sólo tratar de extender la línea de desarrollo urbano. Hay que hacer mucho más, así como crear alternativas.”
Como usted sabe las compañías de seguro, electricidad y agua están subiendo sus tarifas.
¿Ahogarán esos incrementos a los propietarios de viviendas y espantarán esos altos costos a los inversionistas extranjeros?
“Me alegro que me haya preguntado eso. Es cierto que todo esto trae como consecuencia un aumento en el costo de vida y a su vez un aumento del costo habitacional. Habrá que pagar más por todos esos servicios e impuestos y, como es natural, disminuirá el poder adquisitivo de los residentes de la Florida. A partir de ahora será más caro vivir en la Florida, y disminuirá proporcionalmente el poder adquisitivo de las personas de más bajos ingresos que sentirán un mayor impacto negativo en sus bolsillos. Asimismo habrá escasez de viviendas de baja renta. Como los inversionistas y contratistas reciben más utilidad en construir apartamentos y casas de más altos ingresos, porque simplemente las utilidades son mayores, entonces eso plantea otro problema.
¿En qué medida el gobierno puede ayudar al sector privado a construir más casas para personas de ingresos bajos?
Como resultado se verá afectado negativamente el poder adquisitivo de la clase media. El gobierno tendrá que tomar una posición mucho más activa para promover la construcción de viviendas de bajo costo. Miami no puede convertirse solamente en una ciudad donde habite un grupo o segmento de personas de altos ingresos. Vamos en camino a un problema social serio en el condado Miami-Dade, porque esta es una de las áreas de los Estados Unidos, donde la disparidad en la distribución del ingreso es mayor.”
Por Pedro Díaz
Director Periodístico Real Estate HOY |
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Última modificación ( 13.06.2006 )
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