 ¿Ha pensado recientemente en sugerir a sus clientes una hipoteca asegurada por la FHA? ¿Piensa que los préstamos con la FHA implican más trabajo? ¿Sabía usted que la FHA ha realizado cambios significativos durante los meses recientes para cumplir con las necesidades del mercado actual?
Creada en 1934, la Administración Federal de Vivienda (FHA por sus siglas en inglés) ha asegurado más de 33 millones de hipotecas para viviendas de una a cuatro unidades, casas prefabricadas y condominios, además de asegurar hipotecas revertidas. En un testimonio reciente ante el Congreso, el Comisionado de la FHA Brian Montgomery dijo que la FHA tiene una historia larga y próspera, pero agregó que se ha quedado rezagada debido a prácticas obsoletas de negocios y complicados requisitos y trámites. Al igual que una casa de 71 años de edad, la FHA requería de una modernización para ajustarse a los estándares innovadores de la industria.
Quisiera compartir estos excitantes cambios con usted.
Transacciones más rápidas y satisfactorias
La nueva FHA facilita transacciones más rápidas y satisfactorias para los agentes de bienes raíces, prestamistas y prestatarios. La FHA ha adoptado procedimientos operativos compatibles con los préstamos convencionales y del mercado secundario y ha presentado nuevos productos, además de mejorar los existentes.
En enero de 2006, la FHA adoptó los estándares de reparación y los formularios de avalúo de Fannie Mae. Ya no hay cierres demorados debido a pequeñas reparaciones como ventanas cuarteadas o llaves con goteo. La FHA eliminó las pruebas que exigía de calidad de agua, termitas y techos planos.
A comienzos de este año, la FHA eliminó su lista de costos de cierre permitidos y no permitidos. La única restricción que mantiene es esencialmente la misma que piden los demás préstamos, los costos de cierre deben cumplir con las regulaciones federales y estatales que se acostumbran y son razonables en el área.
Ahora los préstamos de la FHA pueden ser catalogados a través de un sistema automatizado de evaluación de riesgo similar al Loan Prospector de Freddie Mack o el Desktop Underwriter de Fannie Mae, lo cual hace el trámite más fácil para los prestamistas. Los prestamistas ahora pueden asegurar sus propios préstamos sin necesidad de enviar y esperar a recibir los documentos de HUD, lo cual ahorra a todo el mundo tiempo y dinero.
Un proceso flexible de evaluación de riesgo hace más fácil la calificación de préstamos de la FHA; esto es especialmente valioso para quienes compran su primera vivienda y para quienes tienen crédito imperfecto. La relación estándar entre el ingreso bruto mensual total y el pago del préstamo (capital, interés, impuesto y seguro) y el pago de la deuda total se incrementó a 31/43, o más alto con factores de compensación.
Nuevos Productos de la FHA
La FHA está ofreciendo productos nuevos y mejorando los existentes. El nuevo préstamo eficiente de compra y reparación Streamline (K) permite comprar una vivienda o refinanciar una existente incluyendo hasta $35,000 en reparaciones domésticas, las cuales pueden hacerse después del cierre del préstamo. La cuantía de la hipoteca puede incrementarse al combinar la hipoteca de energía eficiente (Energy Efficient Mortgage) con el préstamo Streamline (K).
La FHA ahora ofrece préstamos de refinanciación que permiten al prestatario obtener dinero en efectivo sobre el valor de la propiedad hasta un 95 por ciento del valor del préstamo, y ha simplificado sus otros productos de refinanciación para hacer más fácil su uso.
La hipoteca FHA de Conversión de la Plusvalía es el producto de hipoteca revertida más popular en el mercado, y el volumen de este préstamo está creciendo todos los años. Para mantener su sitio predominante en el mercado de las hipotecas revertidas, la FHA está facilitando la participación de los prestamistas y está agregando un producto de refinanciación que permitirá a los propietarios que actualmente tienen una hipoteca revertida refinanciarla, de manera que puedan obtener la plusvalía que hayan acumulado recientemente.
Más valor agregado y protección al consumidor
Creo que en muchos casos la FHA ofrece a sus clientes el mejor valor y protección al consumidor. Muchos de los préstamos convencionales, y especialmente los del mercado secundario, conllevan costos ocultos, penalidades de prepago, primas más altas de seguro de hipotecas, e incluso tasas más altas de interés. Muchos prestatarios se dan cuenta demasiado tarde que la flexibilidad que su préstamo les ofrecía en el momento de la solicitud desaparece en el momento del cierre.
Los préstamos de la FHA no tienen multas de prepago y se asumen en su totalidad, lo cual es una ventaja en el ambiente actual de interés creciente. Además, frecuentemente los préstamos de la FHA resultan menos costosos para sus clientes porque las pérdidas del prestamista están totalmente aseguradas y nuestros préstamos ofrecen primas bajas de seguro de hipoteca, incluso para los prestatarios con bajos ingresos y baja calificación de crédito. Recuerde, la FHA no pide un número mínimo en la calificación de crédito, ni tiene restricciones de ingresos, ni exige requisitos de reservas.
Los préstamos de la FHA continúan ofreciéndose a un pago inicial bajo del tres por ciento, el cual puede ser pagado en su totalidad por un regalo. Los programas de asistencia con el pago inicial, ofrecidos por la autoridad financiera del estado y varios gobiernos locales, pueden ser utilizados para cumplir con este pago inicial, esencialmente convirtiendo el préstamo en uno sin pago inicial.
¿Alguno de sus clientes en busca de vivienda es una víctima de desastres? Si es así, tenemos un préstamo especial para víctimas de desastres, conocido como Section 203 (h), el cual no requiere de pago inicial.
La FHA también ofrece mejores medidas preventivas que los préstamos convencionales y los productos de mercado secundario para los prestatarios que se encuentran en situaciones financieras difíciles. La ejecución hipotecaria en un préstamo de la FHA es el último recurso, con una opción preferida.
Nueva legislación
El 5 de abril, el Comisionado de la FHA Brian Montgomery presentó ante el Congreso la Ley de Modernización de la FHA, una propuesta legislativa que permitiría a la FHA penetrar mejor el mercado de posibles prestatarios. Mucha de estas personas se encuentran actualmente dispuestas a pagar tasas más altas para convertirse en propietarias porque creen que no tienen otra opción. De ser aprobada, la ley de modernización de la FHA, le otorgaría a la FHA la flexibilidad que necesita para competir en los mercados secundarios.
Estas son algunas de las provisiones principales de la propuesta de ley:
• Crear una nueva estructura de cobro de primas, basada en el potencial de riesgo, de manera que la FHA pueda equiparar la cantidad de la prima con el perfil de crédito del prestatario.
• Eliminar el tres por ciento mínimo estatutario de cuota inicial, reduciendo así una de las barreras más significativas a la obtención de vivienda propia.
• Incrementar y simplificar los limites de los prestamos de la FHA.
• Expandir la disponibilidad del programa de hipotecas revertidas para las personas mayores (HECM) eliminando el limitado número de éstos prestamos que la FHA puede asegurar.
Para obtener más información
Los préstamos de con tasas de interés fijo o variable de la FHA pueden ser usados para comprar o refinanciar viviendas de una a cuatro unidades, condominios y casas prefabricadas, ocupadas por el dueño. Los préstamos tienen un máximo que varía en cada condado. Para conocer los límites actuales de los préstamos, visite https://entp.hud.gov/idapp/html/hicostlook.cfm.
¿Tiene preguntas sobre los productos de préstamos de la FHA? visite www.fha.gov.
Por Bob Young
Director Regional del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos |
